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Préemption

Droit de préemption urbain, vente amiable et commission d’agence

Dans quelle mesure le titulaire du droit de préemption urbain (DPU) est-il tenu de régler la commission de l’agent immobilier en cas d’acquisition à l’amiable d’un bien initialement proposé dans le cadre d’une DIA ? Une récente décision de la Cour de cassation, qui clôt un dossier suivi par le Cabinet pendant plusieurs années, est l'occasion de rappeler le droit positif : le droit de commission de l’agent immobilier – qui doit être mentionné dans la DIA (Cass., 3ème civ., 26 septembre 2007, pourvoi n° 06-17.337) - n’est reconnu que s’il y a eu effectivement préemption. Pour la Cour de cassation (Cass., 1ère civ, 24 janvier 2006, Atlant’Immo, n°02-18746), « la substitution du préempteur à l’acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l’agent immobilier » ; dans ces conditions, la contre-proposition faite par le titulaire du droit de préemption, acceptée par le vendeur, ne crée « pas un nouvel accord exclusif de [...]
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Des précisions sur la durée d’affichage d’une décision de préemption

L'on se souvient que la loi ALUR avait, dans un souci de sécurité juridique, tenté d’enserrer dans le temps les possibilités de contestation des décisions de préemption par les tiers. Pour le vendeur, il est acquis que le délai de recours contentieux court à compter de la notification de la décision de préemption ; encore faut-il que cette dernière mentionne, en application de l’article R. 421-5 du Code de justice administrative, les voies et délais de recours. Au reste, la véritable difficulté tient dans le délai de recours offert, d’une part, aux acquéreurs évincés, et d’autre part, aux tiers susceptibles de justifier d’un intérêt à agir à l’encontre de la décision de préemption (comme une association de contribuables locaux : CE, 1er juillet 2009, Association La Fourmi Vouvrillonne, n° 319238). Pour les premiers, le délai de recours ne peut courir qu’à compter de la notification à leur égard (CE, 30 juillet 1997, Commune de Montrouge, n° 167574) [...]
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Le Tribunal des conflits clarifie les compétences respectives du juge judiciaire et du juge administratif en cas de refus de l’administration de rétrocéder un bien illégalement préempté.

Tribunal des Conflits, 12 juin 2017, SNC Foncière Madhia c./ OPH Paris Habitat, n° 4085, A Solution : En cas d’annulation d’une décision de préemption, le juge judiciaire est compétent pour connaître des actions indemnitaires susceptibles d’être engagées par l’ancien propriétaire et par l’acquéreur évincé. Il est également compétent pour se prononcer, à la demande des personnes précitées, sur la nullité du contrat. C’est, en revanche, le juge administratif qui est compétent pour ordonner les mesures qu’implique l’annulation pour excès de pouvoir qu’il a prononcée. « Considérant qu’il résulte de ces dispositions que, lorsque la juridiction administrative a annulé une décision de préemption d’un bien, il appartient au juge judiciaire, en cas de non-respect, par le titulaire du droit de préemption, de son obligation de proposer l’acquisition du bien à l’ancien propriétaire, puis, le cas échéant, à l’acquéreur évincé, de connaître des actions indemnitaires que l’un et l’autre sont susceptibles […]

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Une décision du Conseil d’Etat attendue en matière de droit de préemption urbain

Dans une décision du 10 mai dernier (CE, 10 mai 2017, Société ABH Investissements, n° 398736), le Conseil d’Etat a apporté d’utiles précisions sur la possibilité de critiquer, au stade d’un recours contre une décision de préemption, la légalité de la délibération instituant le droit de préemption. La Cour administrative d’appel de Marseille avait notamment jugé, même après la décision rendue le 26 octobre 2012 par le Conseil d’Etat (mais s’agissant d’une décision de préemption prise dans le périmètre d’une zone d’aménagement différée : CE, 26 octobre 2012, n° 346947, T. pp. 535-940-1021-1029) « la délibération instituant un droit de préemption est non seulement une décision nécessaire aux décisions individuelles de préemption, mais en outre, une décision spécialement prise pour permettre l’intervention de ces décisions avec lesquelles elle constitue une opération complexe » (CAA Marseille, 15 mars 2012, n° 10MA01865 ; CAA Marseille, 29 juin 2015, n° 14MA01447). Une telle analyse n’est, sans surprise, pas partagée par […]

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Cass. civ. 3ème, 24 mars 2016, n°15­10.215

En principe, l’article L. 211­4 du Code de l’urbanisme exclut du champ du droit de préemption urbain les aliénations de lots soumis au régime de la copropriété depuis plus de 10 ans, le point de départ de ce délai étant fixé par le législateur à la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Dans un arrêt du 24 mars 2016, la Cour de cassation a admis qu’en l’absence de règlement de copropriété, le délai de 10 ans puisse courir à compter du jour où l’existence de la copropriété a été révélée aux tiers, soit à la date de publication de l’état descriptif de division au fichier immobilier (Cass. civ. 3ème, 24 mars 2016, n°15­10.215).

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