Partager

Préemption

Présentation de la nouvelle ordonnance Urbanisme (ord. n° 2020-539 du 7 mai 2020)

Le 7 mai dernier, une nouvelle ordonnance (n° 2020-539) fixant des délais particuliers applicables en matière d’urbanisme, d’aménagement et de construction pendant la période d’urgence sanitaire est intervenue (publication au Journal officiel du 8 mai 2020). Cette ordonnance était attendue. Elle s’inscrit en effet dans un cycle normatif tendant à fixer, en urbanisme (l’on verra toutefois que c’est une vision restrictive de l’urbanisme qui est concernée), un cadre spécifique au droit dérogatoire mis en place provisoirement pendant la crise sanitaire du Covid-19.   Une prise en compte de la spécificité de l’acte de construire L’on se souvient de la vive réaction des acteurs de la filière immobilière quand ils ont pris conscience des implications de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période. Rédigée dans des délais très contraints, cette ordonnance poursuivait un [...]
En savoir plus

Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 : point sur les délais en matière d’urbanisme

Par vingt-cinq ordonnances en date du 25 mars 2020, le Gouvernement a pris diverses mesures en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19. L'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période intéresse tout particulièrement le fonctionnement des collectivités locales et s'applique notamment aux délais en matière d'urbanisme. L'article 1er prévoit, de manière générale, que sont concernés par cette ordonnance les "délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire" fixée le 23 mai 2020 (cf. article 4 de la loi du 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, publiée au Journal [...]
En savoir plus

L’acquéreur évincé par une décision de préemption dont il n’a pas reçu notification n’est pas tenu par le délai de recours mais par, le cas échéant, le délai raisonnable d’un an

Les décisions de préemption ont donné lieu, ces derniers années, à un contentieux qualifié par le Conseil d’Etat d’ « abondant et pathologique » (voir sur ce point, Le droit de préemption, Les études du Conseil d’Etat, La documentation française p. 40). Une des difficultés identifiées était liée au recours formé par l’acquéreur évincé. Dès lors, en effet, que son nom n’est pas nécessairement mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner, le titulaire du droit de préemption urbain ne peut, par définition, lui notifier sa décision. De sorte que le délai de recours contentieux ne court pas à son égard (pour des illustrations, voir CE, 23 mars 1994, Commune d'Aubervilliers, n°114812 ; CE, 14 novembre 2007, SCI du Marais, n° 305620). En conséquence, le Tribunal administratif pouvait être saisi plusieurs mois après la décision de préemption (sans que ce recours ne soit, en droit, tardif). Pour tenter de remédier à cette difficulté, la [...]
En savoir plus

Droit de préemption urbain, vente amiable et commission d’agence

Dans quelle mesure le titulaire du droit de préemption urbain (DPU) est-il tenu de régler la commission de l’agent immobilier en cas d’acquisition à l’amiable d’un bien initialement proposé dans le cadre d’une DIA ? Une récente décision de la Cour de cassation, qui clôt un dossier suivi par le Cabinet pendant plusieurs années, est l'occasion de rappeler le droit positif : le droit de commission de l’agent immobilier – qui doit être mentionné dans la DIA (Cass., 3ème civ., 26 septembre 2007, pourvoi n° 06-17.337) - n’est reconnu que s’il y a eu effectivement préemption. Pour la Cour de cassation (Cass., 1ère civ, 24 janvier 2006, Atlant’Immo, n°02-18746), « la substitution du préempteur à l’acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l’agent immobilier » ; dans ces conditions, la contre-proposition faite par le titulaire du droit de préemption, acceptée par le vendeur, ne crée « pas un nouvel accord exclusif de [...]
En savoir plus

Des précisions sur la durée d’affichage d’une décision de préemption

L'on se souvient que la loi ALUR avait, dans un souci de sécurité juridique, tenté d’enserrer dans le temps les possibilités de contestation des décisions de préemption par les tiers. Pour le vendeur, il est acquis que le délai de recours contentieux court à compter de la notification de la décision de préemption ; encore faut-il que cette dernière mentionne, en application de l’article R. 421-5 du Code de justice administrative, les voies et délais de recours. Au reste, la véritable difficulté tient dans le délai de recours offert, d’une part, aux acquéreurs évincés, et d’autre part, aux tiers susceptibles de justifier d’un intérêt à agir à l’encontre de la décision de préemption (comme une association de contribuables locaux : CE, 1er juillet 2009, Association La Fourmi Vouvrillonne, n° 319238). Pour les premiers, le délai de recours ne peut courir qu’à compter de la notification à leur égard (CE, 30 juillet 1997, Commune de Montrouge, n° 167574) [...]
En savoir plus

Le Tribunal des conflits clarifie les compétences respectives du juge judiciaire et du juge administratif en cas de refus de l’administration de rétrocéder un bien illégalement préempté.

Tribunal des Conflits, 12 juin 2017, SNC Foncière Madhia c./ OPH Paris Habitat, n° 4085, A Solution : En cas d’annulation d’une décision de préemption, le juge judiciaire est compétent pour connaître des actions indemnitaires susceptibles d’être engagées par l’ancien propriétaire et par l’acquéreur évincé. Il est également compétent pour se prononcer, à la demande des personnes précitées, sur la nullité du contrat. C’est, en revanche, le juge administratif qui est compétent pour ordonner les mesures qu’implique l’annulation pour excès de pouvoir qu’il a prononcée. « Considérant qu’il résulte de ces dispositions que, lorsque la juridiction administrative a annulé une décision de préemption d’un bien, il appartient au juge judiciaire, en cas de non-respect, par le titulaire du droit de préemption, de son obligation de proposer l’acquisition du bien à l’ancien propriétaire, puis, le cas échéant, à l’acquéreur évincé, de connaître des actions indemnitaires que l’un et l’autre sont susceptibles […]

En savoir plus

Une décision du Conseil d’Etat attendue en matière de droit de préemption urbain

Dans une décision du 10 mai dernier (CE, 10 mai 2017, Société ABH Investissements, n° 398736), le Conseil d’Etat a apporté d’utiles précisions sur la possibilité de critiquer, au stade d’un recours contre une décision de préemption, la légalité de la délibération instituant le droit de préemption. La Cour administrative d’appel de Marseille avait notamment jugé, même après la décision rendue le 26 octobre 2012 par le Conseil d’Etat (mais s’agissant d’une décision de préemption prise dans le périmètre d’une zone d’aménagement différée : CE, 26 octobre 2012, n° 346947, T. pp. 535-940-1021-1029) « la délibération instituant un droit de préemption est non seulement une décision nécessaire aux décisions individuelles de préemption, mais en outre, une décision spécialement prise pour permettre l’intervention de ces décisions avec lesquelles elle constitue une opération complexe » (CAA Marseille, 15 mars 2012, n° 10MA01865 ; CAA Marseille, 29 juin 2015, n° 14MA01447). Une telle analyse n’est, sans surprise, pas partagée par […]

En savoir plus

Cass. civ. 3ème, 24 mars 2016, n°15­10.215

En principe, l’article L. 211­4 du Code de l’urbanisme exclut du champ du droit de préemption urbain les aliénations de lots soumis au régime de la copropriété depuis plus de 10 ans, le point de départ de ce délai étant fixé par le législateur à la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Dans un arrêt du 24 mars 2016, la Cour de cassation a admis qu’en l’absence de règlement de copropriété, le délai de 10 ans puisse courir à compter du jour où l’existence de la copropriété a été révélée aux tiers, soit à la date de publication de l’état descriptif de division au fichier immobilier (Cass. civ. 3ème, 24 mars 2016, n°15­10.215).

En savoir plus
error: Contenu protégé par copyright