La question du statut des constructions irrégulières est réglée depuis la décision du Conseil d’Etat Thalamy du 9 juillet 1986 (n°51172) et ses développements postérieurs (et notamment CE, 3 mai 2011, Mme Ely, n°320545). Le principe est que lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations non autorisées, la délivrance d’une autorisation est subordonnée à la régularisation des travaux déjà effectués (que l’extension prenne, ou non, appui sur les « parties » de construction irrégulièrement construites).
Cette solution sévère a incité le législateur, en 2006, à instaurer (après plusieurs tentatives infructueuses) créer une prescription administrative de dix ans désormais codifiée à l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme (anciennement article L. 111-12). Cette règle connaît un certain nombre d’exceptions dont celle mentionnée au paragraphe e) qui exclut l’application de la prescription « lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ». C’est cette exception qui a fait l’objet d’une précision – attendue depuis plus de dix ans – de la part du Conseil d’Etat.
La Haute juridiction a jugé par une décision du 3 février 2017 que :
« peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l’occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu’ils n’aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables ; qu’à la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable » (CE, 3 février 2017, . M. H. A…, n°373898 sera publié au Lebon).
Ainsi, l’exception mentionnée au paragraphe e) de l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme ne s’applique-t-elle qu’aux travaux réalisés sans permis de construire. Les travaux réalisés sans déclaration préalable peuvent donc bénéficier de la prescription administrative décennale, ainsi que l’estimait la doctrine majoritaire.
Philippe PEYNET – avocat associé
Etienne MASCRE – avocat collaborateur
Antoine PETIT DIT CHAGUET – élève avocat
